Zuletzt aktualisiert: 12. November 2025 – Inhalte geprüft und angepasst.
Wie Sie die Grundstückgewinnsteuer berechnen und welche Faktoren die Steuerhöhe beeinflussen
Einleitung
Beim Verkauf einer Immobilie im Kanton Aargau fällt in der Regel eine Grundstückgewinnsteuer an. Sie wird auf dem Gewinn erhoben, der zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufserlös entsteht. Die Berechnung richtet sich nach den kantonalen Steuervorschriften und hängt unter anderem von der Besitzdauer, den Investitionen und den anrechenbaren Kosten ab. Dieser Artikel erklärt die wichtigsten Grundlagen zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Aargau und zeigt, welche Faktoren die Steuerhöhe beeinflussen können.
Eine umfassende Übersicht zur steuerlichen Behandlung von Kapitalgewinnen in der Schweiz finden Sie im Beitrag Kapitalgewinnsteuer in der Schweiz.
Wie berechnet sich der steuerbare Grundstückgewinn?
Die Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf. Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten.
Zu den Anlagekosten gehören der seinerzeitige Kaufpreis, die wertvermehrenden Investitionen seit dem Kauf der Liegenschaft, Notariatskosten, Maklerprovisionen sowie allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung der Festhypothek. Im Kanton Aargau können die Anlagekosten pauschalisiert werden, sofern die Besitzesdauer mehr als 10 Jahre beträgt.
Wieviel beträgt die Grundstückgewinnsteuer?
Die Steuersätze sind kantonal unterschiedlich. Im Kanton Aargau wird ein proportionaler Tarif gewählt und der Steuersatz ist abhängig von der Besitzesdauer. Beträgt der Steuersatz im ersten Jahr 40 % auf dem steuerbaren Grundstückgewinn, so nimmt er mit der Besitzesdauer ab und beträgt nach 25 Jahren noch 5 % des steuerbaren Grundstückgewinnes.
Die aktuellen Tarife für die Steuerberechnung in Prozenten finden Sie hier: Grundstückgewinnsteuer im Kanton Aargau.
Berechnungsbeispiel
| Erlös aus Verkauf Liegenschaft | 1’000’000 |
| Kaufpreis Liegenschaft | 550’000 |
| Notarkosten Verkauf Liegenschaft | 3’500 |
| Notarkosten Kauf Liegenschaft | 3’000 |
| Maklerprovisionen | 15’000 |
| Vorfälligkeitsentschädigung Ablösung Festhypothek | 10’000 |
| Investitionen (z. B. Bau Wintergarten) | 80’000 |
| Total Anlagekosten | 761’500 |
| Steuerbarer Grundstückgewinn | 338’500 |
| Grundstückgewinnsteuer 10 % | 33’850 |
| (Besitzesdauer 20 – 21 Jahre) |
Ist ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich?
Steueraufschub
- Bei Rechtsgeschäften unter Verwandten in gerader Linie (z. B. Verkauf durch Eltern an Kinder)
- Rechtsgeschäfte unter Verheirateten, auch wenn es sich um Abfindungen bei Ehescheidungen handelt
- Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung
- Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegungen und Quartierplanungen
In diesen Fällen erfolgt ein Steueraufschub, d. h. es findet keine Abrechnung statt und der Rechtsnachfolger erhält die Besitzesdauer und die Anlagekosten des Vorbesitzers.
Ersatzbeschaffung
Die Grundstückgewinnsteuer kann auf eine Ersatzliegenschaft übertragen werden, sofern sowohl die verkaufte Liegenschaft, wie auch die neu erworbene Liegenschaft selbst bewohnt sind und wenn die Anlagekosten des verkauften Objekts vollständig in das neue Objekt investiert werden. Dazu müssen Fristen eingehalten werden, d. h. die Reinvestition des Veräusserungserlöses muss innerhalb von 1 Jahr vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb einer selbstgenutzten Liegenschaft verwendet werden. Massgebend ist das Datum der öffentlichen Beurkundung.
Zusammenfassung zu Grundstückgewinnsteuer Aargau berechnen
Entscheidend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuern ist somit der tatsächlich entstandene Gewinn sowie die Besitzesdauer. Je länger die Besitzesdauer ist, desto geringer ist der Steuersatz.
Zudem lohnt es sich, die Rechnungen zum Liegenschaftsunterhalt aufzubewahren. Kosten, welche als Investitionen gelten und nicht in der ordentlichen Steuererklärung berücksichtigt werden konnten, sind bei den Grundstückgewinnsteuern als Anlagekosten abzugsfähig. Mehr zu den steuerlich abzugsfähigen Sanierungskosten erfahren Sie im Beitrag Steuerlicher Liegenschaftsunterhalt: Kosten für energetische Sanierungen.
Sie möchten wissen, wie sich der Verkauf Ihrer Liegenschaft im Kanton Aargau steuerlich optimal gestalten lässt?
Die Zofingen Treuhand AG berät Sie persönlich zur Grundstückgewinnsteuer und zu steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten beim Immobilienverkauf. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung.
