Wie berechnet sich der steuerbare Grundstückgewinn?
Die Grundstückgewinnsteuer ist abhängig vom Gewinn aus dem Liegenschaftsverkauf. Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten.
Zu den Anlagekosten gehören der seinerzeitige Kaufpreis, die wertvermehrenden Investitionen seit dem Kauf der Liegenschaft, Notariatskosten, Maklerprovisionen sowie allfällige Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung der Festhypothek. Im Kanton Aargau können die Anlagekosten pauschaliert werden, sofern die Besitzesdauer mehr als 10 Jahre beträgt.
Wieviel beträgt die Grundstückgewinnsteuer?
Die Steuersätze sind kantonal unterschiedlich. Im Kanton Aargau wird ein proportionaler Tarif gewählt und der Steuersatz ist abhängig von der Besitzesdauer. Beträgt der Steuersatz im ersten Jahr 40 % auf dem steuerbaren Grundstückgewinn, so nimmt er mit der Besitzesdauer ab und beträgt nach 25 Jahren noch 5 % des steuerbaren Grundstückgewinnes.
Berechnungsbeispiel:
| Erlös aus Verkauf Liegenschaft | 1'000’000 |
| Kaufpreis Liegenschaft | 550’000 |
| Notarkosten Verkauf Liegenschaft | 3’500 |
| Notarkosten Kauf Liegenschaft | 3’000 |
| Maklerprovisionen | 15’000 |
| Vorfälligkeitsentschädigung Ablösung Festhypothek | 10’000 |
| Investitionen (z. B. Bau Wintergarten) | 80’000 |
| Total Anlagekosten | 761’500 |
| Steuerbarer Grundstückgewinn | 338’500 |
| Grundstückgewinnsteuer 10 % | 33’850 |
| (Besitzesdauer 20 – 21 Jahre) |
Ist ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer möglich?
Es gibt im Kanton Aargau folgende Ausnahmen von der Steuerpflicht:
Steueraufschub
In diesen Fällen erfolgt ein Steueraufschub, d. h. es findet keine Abrechnung statt und der Rechtsnachfolger erhält die Besitzesdauer und die Anlagekosten des Vorbesitzers.
Ersatzbeschaffung
Die Grundstückgewinnsteuer kann auf einer Ersatzliegenschaft übertragen werden, sofern sowohl die verkaufte Liegenschaft wie auch die neu erworbene Liegenschaft selbst bewohnt sind und wenn die Anlagekosten des verkauften Objektes vollständig in das neue Objekt investiert werden. Dazu müssen Fristen eingehalten werden, d. h. die Reinvestition des Veräusserungserlöses muss innerhalb von 1 Jahr vor oder 3 Jahren nach der Veräusserung zum Erwerb einer selbstgenutzten Liegenschaft verwendet werden. Massgebend ist das Datum der öffentlichen Beurkundung.
Fazit
Entscheidend für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuern ist somit der tatsächlich entstandene Gewinn sowie die Besitzesdauer. Je länger die Besitzesdauer ist, desto geringer ist der Steuersatz.
Zudem lohnt es sich die Rechnungen zum Liegenschaftsunterhalt aufzubewahren. Kosten, welche als Investitionen gelten und nicht in der ordentlichen Steuererklärung berücksichtigt werden konnten, sind bei den Grundstückgewinnsteuern als Anlagekosten abzugsfähig.
