Unterschied in der Besteuerung zwischen der Schweiz und Deutschland

Besteuerung in Deutschland

• Personen mit Schweizer Wohnsitz und Immobilienbesitz in Deutschland gelten als grenzüberschreitender Immobilienbesitzer
• Einkommenssteuer in Deutschland wird nur auf den Mieterträgen erhoben
• Keine Vermögenssteuern auf den Immobilien in Deutschland
• Grundsteuer in Deutschland bleibt bestehen
• Es wird in Deutschland nur die Einkünfte aus den Immobilien besteuert, das restliche Einkommen wird in Deutschland nicht erfasst. Von den Einkünften können die Unterhaltskosten, Abschreibungen und die Schuldzinsen in Abzug gebracht werden
• Der Deutsche Steuersatz für das Reineinkommen aus der Liegenschaft bis zu einem Betrag von EUR 133’520 pro Jahr für Verheiratete beträgt 14 %, danach erhöht sich der Steuersatz auf 42  %. Die Besteuerung in Deutschland gilt bis zum genannten Reineinkommen als moderat

Besteuerung in der Schweiz

Internationale Steuerausscheidung

• Internationale Steuerausscheidung, wobei das Einkommen und Vermögen der Immobilien im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung Deutschland zur Besteuerung zugewiesen wird

• In der Schweiz gilt der Progressionsvorbehalt, also aufgrund des höheren Einkommens wegen der Liegenschaft in Deutschland kann der Einkommenssteuersatz steigen, da für den Steuersatz das gesamte weltweite Einkommen massgebend ist. Besteuert wird in der Schweiz aber nur das in der Schweiz erzielte Einkommen aber zum höheren Steuersatz des weltweiten Einkommens

Liegenschaftsunterhalt

• Für die Deutsche Immobilie gelten die gleichen Abzugsmöglichkeiten wie für eine  Schweizer Immobilie, das heisst Reparaturen, Sanierungen, Versicherungsprämien und dergleichen sind abzugsfähig. Im Gegensatz zu Deutschland sind aber keine Abschreibungen abzugsfähig

• Grundsteuer in Deutschland ist in der Schweiz als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig

• Verwaltungskosten Dritte sind ebenfalls als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig

• Wenn keine Abzüge anfallen, kann auch für die Deutsche Liegenschaft der in der Schweiz gebräuchliche Pauschalabzug von 10 % oder 20 % des Mietertrages geltend gemacht werden (Pauschalabzug ist abhängig vom Baujahr der Liegenschaft)

• Wenn aufgrund des Liegenschaftsunterhaltes und den Schuldzinsen ein Gewinnungskostenüberschuss aus der Immobilie aus Deutschland resultiert, übernimmt dies die Schweiz und reduziert den Progressionsvorbehalt, so dass geringere Einkommenssteuern in der Schweiz anfallen (Uebernahme Gewinnungskostenüberschuss auf dem Steuersatz in der Schweiz)

Doppelter Schuldzinsenabzug

• Schuldzinsen von Hypotheken sind ebenfalls abzugsfähig, wobei die Schuldzinsen nach Lage der Aktiven verteilt werden und nicht Objektbezogen, dies führt dazu, dass die Schuldzinsen doppelt berücksichtigt werden – einerseits Objektbezogen in Deutschland und andrerseits einen prozentualen Anteil nach Lage der Aktiven in der Schweiz. Massgebend für die Schweiz bei der Berechnung der Lage der Aktiven ist die Aufteilung des Gesamtvermögens auf die Schweiz und Deutschland.

Beispiel

Schweizer Steuerrecht

	CH	D	Total
Wertschriften	CHF 300’000		CHF 150’000
Lebensversicherungen	CHF   50’000		CHF   50’000
Liegenschaft		EUR 380’000	CHF 390’000
Total Vermögen	CHF 350’000	CHF 342’000	CHF 692’000
Lage der Aktiven	47 %	53 %	100 %
Hypothek Deutschland			EUR 300’000
Schuldzinsen Deutschland			EUR   11’250
Verteilung CH – D	CHF 5’164	CHF 4’961	CHF   10’125
	51 %	49 %

Die Schuldzinsen aus Deutschland werden im Rahmen der internationalen Steuerausscheidung von der Schweiz im Rahmen von 51 % übernommen. Der Betrag von CHF 5’164 reduziert das besteuerte steuerbare Einkommen in der Schweiz.

Deutsches Steuerrecht

	CH	D	Total
Vermögen		Keine Vermögenssteuern
Schulden		Keine Schuldenabzüge
Schuldzinsen Deutschland		EUR 11’250	EUR   11’250
Verteilung CH – D		EUR 11’250	EUR   11’250
		100 %

Schuldzinsen werden in Deutschland objektmässig angerechnet. Vollumfängliche Anrechnung der Schuldzinsen der Deutschen Immobilie in Deutschland

Fazit

In der Schweiz wurden von der Deutschen Hypothek Schuldzinsen im Umfang von CHF 5’164 steuerlich berücksichtigt, in Deutschland wurden die vollständigen Schuldzinsen im Umfang von EUR 11’250 berücksichtigt.

Somit wurden Total mehr Schuldzinsen berücksichtigt, als tatsächlich angefallen sind.

Steuerfreier Kapitalgewinn

• Nach einer Haltedauer von 10 Jahren können die Immobilien in Deutschland steuerfrei veräussert werden. Es findet auch keine Besteuerung in der Schweiz statt.